26
02/2017
6

Szükséges-e ingatlanos a lakáseladáshoz?

udvar2.jpg

Mi történik attól a pillanattól, hogy az ember eldöntötte: eladja a lakását? Honnan tudhatja meg, hogy mennyiért hirdesse? Érdemes-e fotós hirdetéssel kínálni? Számít-e, hogy néz ki a lakás? És szükség van-e ingatlanosra, vagy sincs? Íme, egy lakáscsere kapcsán összegyűlt, fél évnyi tapasztalat.

Az ár

Reális árra nem nagyon van támpont, az ingatlan.com-on ugyan van valami, de elég sok sebből vérzik. Általánosít, a környéket veszi alapul, így nagyon félre is vezethet. Sokkal közelebb áll az igazsághoz, ha egy ingatlanost bírunk szóra, és ő megmondja, hogy a közvetlen környezetünkben lévő hasonló lakásokat mennyiért adták el az utóbbi fél évben. (Az Ingatlanpiac című rádióműsorban időnként van lehetőség kérdezni, az jó kiindulópont lehet.)

Döntsük el, hogy mi számít a pénz, vagy az idő. Ha az előbbi, akkor legyünk türelmesek, és várjuk ki a megfelelő vevőt. Ha sürgős a lakáseladás, akkor az árat kell nagyon jól (értsd: majdnem olcsón, de semmiképpen nem átlagon felül) meghatározni.

A folyamat kezdete

Ha szeretnénk eladni a lakásunkat, tényleg jó fotókat tegyünk fel róla. Ne feledkezzünk meg az alaprajzról. Ezt elkészíthetjük mi magunk is, de fontos, hogy az érdeklődő lássa is, el tudja képzelni, hogy milyen lakást is kínálunk valójában.

Fotózás előtt példás rendet teremtsünk, már-már steril legyen a lakás. A vevőjelölt ezekkel a fotókkal találkozik először, fontos, hogy az első pillanatban megnyerjük őt. Sőt, akkor is közelítsünk ehhez a rendhez, amikor vevők érkeznek. Szellőztessünk előtte, stb, – elég sok tanácsot olvasni mindenfele, ezeket vegyük komolyan.

Esetleg már az eladási szándék felvetésekor kezdjük el a lomtalanítást. Sok tárgy, akár bútor kikerülhet a lakásból, ezáltal szellősebbé, könnyedebbé, vonzóbbá válik. Nem csak az ott leélt, elmúlt száz év összes terhe érződik, látszik. Belekerül egy kis rés, felszabadul egy-egy sarok, megcsillan a következő száz év lehetősége is.

Süssünk süteményt. Erről itt meséltem, azt hiszem, megéri azt a kis fáradtságot:)

A lakás állapota

Ha a lakást nem lakja senki, jobban kínálja magát üresen, vagy minimális bútorral. A számunkra kellemes tárgyak a vásárló számára terhesek lehetnek. Nem is biztos, hogy a vevő meg tudja fogalmazni, hogy mi a baja, csak azt érzi, hogy neki nem kell, nem az övé. Amennyiben belefér, fessük ki fehérre. Egy tiszta, üres lakás a legszerencsésebb: kellően semleges, bármit bele lehet képzelni, rendesen látszanak a terek.

A hirdetés

A fotók mellé kell írni egy szöveges bemutatót is a lakásról. Azt fölösleges leírni, hogy melyik helyiség honnan nyílik, erre van az alaprajz. Azt viszont ne felejtsük el megemlíteni, hogy napos-e, vagy sem, felújított, vagy sem, van-e benne vízóra, vagy nincs. Emeljük ki az előnyeit, pár szót szóljunk a házról, és a környékről. Maximum 2000, de inkább 1500-1700 karakter legyen, ebben foglaljuk össze, hogy mi miért szeretjük a lakást, mi az, amiért érdemes megnéznie másnak is.

Ingatlanossal, vagy sem

Elsősorban attól függ, mennyi időnk, energiánk van a hirdetéssel foglalkozni. Hiszen figyelni kell, rendszerint frissíteni, esetleg a fotókat le, vagy megcserélni. A hirdetésnek ára van, ám az még mindig jóval kevesebb, mint az ingatlanos jutaléka.

Az ingatlanosok között is több féle van. A nagy irodák munkatársai dolgoznak a legdrágábban, ezt ők többek között a hatalmas adatbázissal indokolják. Nem tudom, hány olyan lakás van az adatbázisukban, amelyik máshova nem kerül ki, azt hiszem, nagyon kevés. A hatalmas adatbázis viszont országos, ha lebontjuk kisebb területekre, nem biztos, hogy több ingatlant tudnak felmutatni, mint mondjuk a nagy gyűjtőoldalak.

A kisebb irodáknál arányosan csökken az ár, míg az egyéni vállalkozóknál akár egyedi jutalékban is megegyezhetünk.

Az emberi tényező is számít. Csakis számunka szimpatikus emberrel kössünk szerződést hiszen mégiscsak vele kell dolgoznunk, együtt kell működnünk egy ideig. Ne nehezítsük meg a saját helyzetünket:)

A folyamat maga

Az előzőekben leírt irányokat követve hirdettük meg a lakásunkat pár ingatlanos oldalon. A végén a kiemelt szöveggel, hogy ingatlanosok segítségét nem kérjük. Az élesítés pillanatától óránként két ingatlanos telefonált. Amikor rákérdeztem, hogy nem látta-e a hirdetés végén a mondatot, ötből öt válaszolta azt, hogy ja, nem vette észre. (Mostanában különösen nagy a nyomás az ingatlanirodákban dolgozókon, hajtják őket, hogy minél több lakást kell bevinni a rendszerbe. Nincs  más választásuk, mint egyre erőszakosabban telefonálni, és győzködni az eladókat, hogy bízzák rájuk az ingatlanjukat.)

A telefonbeszélgetések alapján a harmadik napra kiderült, hogy a kormány egyharmada lakást keres Budapesten, és valami miatt zajos, villamos melletti, harmadik emeleti, liftmentes lakásba szeretne költözni népes családjával. Sajnos mégsem a mi lakásunkat választották, pedig pont megfelelt ezeknek az elvárásoknak. Az egy jó kérdés, hogy mindazok, akik ezzel az egyértelműen nem igaz történettel hívnak fel egy hirdetőt, miért érzik úgy, hogy ha lakást kereső kormánytagra hivatkoznak, hitelesebbek lesznek.

Természetesen a nagy számok törvénye alapján eljött az idő, amikor feladtam, és egy megnyerőbb hangú/beszédű, hozzáértőbbnek tűnő hangnak okét mondtunk egy találkozóra. Eljött az első, egyébként nagyon szimpatikus ingatlanos, körülnézett, biztosított arról, hogy a mi lakásunkhoz hasonlókból van a legkevesebb a piacon, és az ilyet keresik a legtöbben. Ismertette az iroda által kínált csomagokat, ajánlatokat, majd előhúzta az aduászt: akkor járunk a legjobban, ha kizárólagos szerződést kötünk vele. Kicsi (khm) az illeték, és ihaj. Ugyan van egy bibi az egészben: ha a szerződést idő előtt felbontja az ember – amit természetesen bármikor, mindenfajta kötelezettség nélkül megtehet –, és ezt követően fél éven belül eladja a lakást, az ingatlanirodának köteles jutalékot fizetni. Igen, jól értitek: ha felbontottam egy kizárólagos szerződést, és fél éven belül találok vevőt magam, az iroda akkor is keres rajtam, nem is keveset.

Az, hogy miért szeretik az ingatlanosok a kizárólagos szerződést, hosszú ideig rejtély volt előttem. Sok beszélgetés után – mert ezt nem is nagyon árulják el –, valami olyasmit szűrtem le, hogy ha többen foglalkoznak egy-egy ingatlannal, akkor szinte mindegyikük úgy érzi, fölöslegesen dolgozik. Ő telefonál, szórólapozik, hirdetéseket kezel, és könnyen megtörténhet, hogy mindebből majd mások profitálnak. Így sokan tényleg csak minimális energiát fektetnek a lakásba, mi meg maradunk az érzéssel, ami a sok esetben jogos is, hogy az általunk megbízott ingatlanosok nem csinálnak semmit.

Mi végül különböző konstrukciókban 3 szakembert bíztunk meg. Volt közöttük nagy iroda munkatársa, meg független is. A három közül egy dolgozott igazán: ő rendszerint felhívott, elmondta, hogy mit csinált, hol tart. Minden vevőjelöltet kikérdezett, majd nekünk is elmondta, hogy mi volt a lakásnéző véleménye, benyomása, mi tetszett neki, és mi nem. Három hónapon belül az ő segítségével találtuk meg a lakás következő tulajdonosát is, azt hiszem, mindét fél elégedettségére. (Név és telefonszám nálam, ha valakit érdekel.)

Ha tetszett a bejegyzés, és megosztod, megköszönöm. Ha még nem lájkoltad a Paszuly facebook oldalát, itt megteheted. Instagramon is követhetsz.

Mentés

Mentés

A bejegyzés trackback címe:

https://egigeropaszuly.blog.hu/api/trackback/id/tr9612295671

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Bockó · https://muslimstatistics.wordpress.com/ 2017.02.28. 21:29:27

Az ingatlanos a leggusztustalanabb parazita a világon. Mészáros Lőrincnek az előkelő második helyet sikerült megszereznie.

wkker 2017.02.28. 21:29:52

Az ingatlanosokat messze el kell kerülni. Pusztán matematikai okokból én is hiszek abban, hogy vannak jó ingatlanosok is, de az arány olyan rossz, hogy nem is érdemes várni egy megfelelőre.
Az elmúlt években 15-20 ingatlanosból kettő, azaz kettő volt elfogadható, de ők is teljesen ügyefogyottak voltak és nem értettek sem a házakhoz, sem a környékhez, cserébe nem voltak erőszakosak se és ártani sem akartak, őket még sajnáltuk is.

A többi viszont minősíthetetlen. Sajnos a házak Budapesten magukat adják el, ezért nem kell az egészhez értenie egy ingatlanosnak. Egy igazi ingatlanosnak időt kellene szánni a környékre, igenis fejből kéne tudnia pár BKV járatot, ismernie kellene, hogy merre megy-e magasfeszültség stb. Továbbá, hanem is építészeti tudást várnék el, de azért alapvető anyagismeretet igen.
Sajnos ezeknek a teljes hiánya a jellemző.

Sokan azért adják be a derekukat, mert azt mondják, hogy nincs idejük telefonálgatni.
Pedig így sem lesz kevesebb telefonálgatás csak az ingatlanos közvetít, ami lassítja a dolgot. És 3 résztvevő idejét kell összehangolni, nem kettőét. Velem volt olyan, hogy felvettem a kapcsolatot egy ingatlanossal, elmondtam, hogy érdekelne az ingatlan és, hogy ezen a héten a munkám miatt csak a kora reggeli időpontok lennének jók, hét órától.
Az ingatlanos reakciója az volt, hogy ő nem akar olyan korán kellni. Nem lehetne-e mégis máskor?
Véletlenül megtaláltam a tulaj telefonszámát is, aki mondta, hogy persze, szívesen mutatja és neki is sokkal jobb, ha korán jövünk, mert ő is dolgozik utána...

Sokszor rettentően átlátszóan hazudnak, még engem néznek hülyének, egyik-másik tényleg vérlázító.

Én azt javaslom mindenkinek, hogy oldják meg maguk. Érdemes inkább beruházni egy párezer forintos telefonba és egy sim kártyába. Írják le, hogy mikor érnek rá. Ha máskor hívnak nem kell felvenni, ha kell később vissza lehet hívni. Adjanak email címet, sokakkal kényelmesebb a kommunikáció így. Továbbá legyen megadva nagyjából a környék. És kb ennyi. Most, ha nem is a korrektségből indulunk ki, de amúgy sem érdemes nagyot hazudni, mert csak feleslegesen fognak időt elvenni azok, akik fel se hívtak volna, ha nem titkolják el, hogy ja, amúgy mészkőből van a ház és az egyik oldala már elindult a lejtőn...

Az ingatlanos ehhez nem tud mit tenni, csak az ő idejével és kényelmével is kell számolni. És persze egy csomó pénzt bukik a nagy semmi miatt az ember.

prfact 2017.02.28. 21:30:09

"miért szeretik az ingatlanosok a kizárólagos szerződést"

Nem olyan rejtélyes ez, az ingatlanos szempontjából biztos bevétel, elég ha ül a babérjain, hiszen tudja, hogy mindenképpen pénzt fog kapni munka nélkül. Vagy úgy hogy, gyorsan eladja valami beeső vevőnek, vagy úgy hogy ha elég idő eltelt lenyomja a tulajdonos torkán, hogy túl van árazva a lakás és ezért fog elkelni gyorsan mert olcsó, vagy végső esetben a tulajdonos megunja a várakozást és maga adja el, ilyenkor bünetést fizet a felmondott kizárólagos megbízásért. Az ingatlan.com - on bárki hirdethet, a lakások döntő többsége online kel el, ép ésszel felfoghatatlan miért fizet ki valaki milliókat egy ingatlanosnak azért hogy az helyette feladjon havonta egy 7000 forintos hirdetést???

Je ne suis pas Charlie Hebdo! 2017.03.01. 07:08:25

Ingatlanost SOHA, DE SOHA!
Az adó és értékbizonyítványt kiállítja az önkormányzat, az legkorrektebb ármeghatározás.
Az alaprajz szükséges (de jó lenne betájolni rajta az ingatlant). Egy profi fotósra nem kell sajnálni a pénzt.
Egyetértek azzal, hogy e-mail cím és egy erre a célra beüzemelt feltöltőkártyás mobiltelefon a nyerő.

bizonytalan  2017.03.01. 07:08:33

most adtam el a lakásomat. lett közben kb. 200 ingatlanos telefonszámom... elég gyorsan. pedig mindenütt leírtam hogy ingatlanos ne keressen. az a néhány, aki kijött mégis (mert pont olyat keres nála valaki, stb.) - szánalmas volt, semmit nem ért, és akkor még nagyon finoman fogalmaztam.